Cambio de uso de local a vivienda
En líneas generales podemos decir que los pasos necesarios para convertir un local en vivienda son los siguientes:
- Informarse de que el cambio de uso se puede realizar
- Realizar un proyecto de cambio de uso de local a vivienda, firmado por un técnico competente, y presentarlo en el ayuntamiento para que nos otorguen la correspondiente licencia
- Realizar las obras correspondientes
- Registrar la nueva vivienda mediante un notario
Para averiguar si tu local podría ser un buen candidato a convertirse en vivienda, como paso previo puedes hacerte las siguientes preguntas:
- El local se encuentra en un edificio de viviendas
- El local no está justo a pie de calle
- Al local se accede de manera accesible (ascensor o rampa) o desde la calle
- El local tiene o puede tener: ventanas a la calle, una altura interior suficiente (en general, 2,50 metros), extracción de humos a cubierta, extracción de aire viciado a cubierta
Si todas las respuestas anteriores son positivas, el local es un excelente candidato para convertirse en vivienda.
Estudio de viabilidad
Se debe realizar un estudio de viabilidad en el que el técnico, mediante un análisis detallado del planeamiento y del local en cuestión, elabora una propuesta en forma de croquis para analizar su viabilidad técnica y económica.
Comunidad de propietarios
Una vez que se está seguro de que el local puede ser convertido en vivienda, el siguiente paso es el de conseguir permiso de la comunidad de propietarios del edificio (el cambio de uso del edificio ha de ser aprobado en junta).
El proyecto de cambio de uso de local a vivienda
Seguidamente debemos encargar el proyecto de cambio de uso de local a vivienda.
El proyecto de cambio de uso de local a vivienda es un proyecto técnico que se rige, a todos los efectos, bajo la Ley de Ordenación de la Edificación del año 1999. Por tanto, tiene que ser realizado por un técnico competente, estar visado por el colegio profesional correspondiente. Un cambio de uso debe cumplir con todos los requisitos del Código Técnico de la Edificación, la Normativa de Habitabilidad de la Comunidad
El Plan General de Ordenación Municipal
Cada municipio de España tiene su planeamiento propio adaptado a sus diferentes condiciones. Básicamente, lo único que debemos saber es si el tipo de suelo en el que se encuentra el local es compatible con el uso de vivienda. Como regla general, si el local se encuentra en un edificio de viviendas es probable que esté permitido hacer otra vivienda más. Si el local se encuentra en un edificio de oficinas, en un centro comercial u otro tipo de edificios no residenciales es probable que no nos dejen hacer una vivienda.
El Código Técnico de la Edificación
El CTE se compone de varios apartados, los cuales hay que cumplirlos todos, salvo excepciones.
- SE, Seguridad estructural: Normalmente los cambios de uso no conllevan una modificación de la estructura del edificio.
- SI, Seguridad en caso de incendio: Este apartado no afecta al interior de las viviendas. Por lo que si no actuamos en las zonas comunes del edificio tampoco tendremos problemas.
- SUA, Seguridad de Utilización y Accesibilidad: Toda vivienda ha de comunicarse con la calle mediante un itinerario accesible. Si se accede a la vivienda desde el exterior no tendremos ningún problema más que resolver la accesibilidad hasta la puerta de entrada. Pero si al local se accede mediante las zonas comunes de un edificio viejo, al que no llega el ascensor o con peldaños en el portal, no podremos realizar el cambio de uso.
- HE, Ahorro de energía: Este apartado implica que la vivienda debe estar bien aislada térmicamente, por lo que con casi total seguridad deberemos mejorar el aislamiento de las fachadas, cubiertas y suelos del local.
- HR, Protección frente al ruido: El HR implica aislar acústicamente la vivienda. Las soluciones serán complementarias a las del apartado anterior.
- HS, Salubridad: en toda vivienda nueva debemos tener un sistema de extracción mecánica de aire en los cuartos húmedos (cocinas, baños, aseos, lavaderos) que lleve este aire a la cubierta. También tenemos que tener un sistema de extracción del humo de la cocina que lo lleve a la cubierta.
Las Normas de Habitabilidad
Las normas de habitabilidad de viviendas son normas de carácter autonómico que rigen como deben ser las viviendas en cada CCAA.
Las obras de convertir local en vivienda
Una vez que hemos realizado el proyecto deberemos presentarlo en nuestro ayuntamiento y pagar las tasas correspondientes para obtener la licencia municipal y poder comenzar las obras.
Registro de la vivienda
Una vez acabada la obra, deberemos presentar el certificado final de obra (realizado por el director de obra) en el ayuntamiento para que nos otorgue la licencia de primera ocupación.
También debemos regularizar nuestra nueva vivienda en el registro y en el catastro, para lo cual deberemos ir a un notario para que realice unas escrituras de la nueva vivienda.
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