Lo que debes saber sobre la escritura pública de compraventa
La escritura pública, tiene como fin, tanto la entrega del inmueble (entrega de llaves) como el documentar la compraventa en un instrumento inscribible en el Registro de la Propiedad.
La compraventa (transmisión patrimonial onerosa) en segunda y posteriores transmisiones está, salvo excepciones, gravada con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, impuesto que está obligado a pagar el que adquiere el inmueble, junto con el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) por el otorgamiento de la escritura. La cuantía de ambos impuestos resulta según la base imponible establecida.
Ley de medidas contra el fraude fiscal
El valor de referencia de Catastro, cuando existe o es inferior al precio de compraventa, se ha constituido en la base imponible de impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), y adicionalmente este valor de referencia puede afectar en impuestos como IRPF y el de la plusvalía municipal.
Al adquirir una vivienda no tributamos (ITPAJD) por su valor de mercado sino por la presunción que de éste realiza la ley.
Si se decide declarar un valor inferior al mencionado valor de referencia de Catastro, la Administración podrá iniciar un expediente sancionador.
En aquellos casos en los que el valor de referencia de Catastro es superior al precio de adquisición del bien que se transmite, se está obligando al comprador a liquidar una cuota superior a la que correspondería abonar (vulnerándose el principio de capacidad económica).
Valor de Mercado
El concepto de valor de mercado se puede concretar como la cuantía estimada por la que un inmueble debería intercambiarse (precio más probable) en la fecha de la valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre (las partes no están vinculadas), tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.
Valor de Referencia Catastral
El valor de referencia Catastral, al igual que el valor (inmobiliario) catastral, es un valor Administrativo, que se obtiene a partir de reglas y criterios legalmente establecidos y que se basa en una técnica aditiva, considerando el valor como la suma del valor del suelo, el de la construcción, los gastos de producción y beneficios de la promoción.
El cambio que se introduce en el valor de referencia de Catastro respecto al valor (inmobiliario) catastral es que se emplea como novedad la información suministrada por Notarios y Registradores (valores declarados) para establecer el valor del suelo, en lugar de la información contenida en las correspondientes Ponencias catastrales, no obstante, en ambos casos la formulación es idéntica.
Además, al igual que ocurre con el valor catastral, en la determinación del valor de referencia Catastral, no media inspección física del inmueble, por lo que no se tienen en consideración elementos particulares esenciales del bien, que afectan en gran medida a su valor de mercado, como el estado de conservación de sus elementos constructivos, calidad y estado de conservación de las instalaciones generales y de sus elementos comunes. De la misma forma, no se tienen en consideración la calidad de los accesos y circulaciones, el diseño y composición de la vivienda, su orientación, vistas, o aspectos tan relevantes como las inversiones realizadas respecto al nivel de eficiencia energética.
El valor de referencia Catastral puede ser objeto de impugnación, solicitando la rectificación de la autoliquidación realizada y la devolución de los ingresos indebidos, interponiendo recurso de reposición ante la Administración Tributaria o reclamación económico-administrativa ente el Tribunal Económico Administrativo Regional, siendo necesario acreditar que el mencionado valor de referencia es superior al valor de mercado, para ello se requeriría presentar una tasación pericial contradictoria,. De no realizarse impugnación alguna se asume que el valor de referencia es cierto, y este se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio.
El valor de referencia Catastral no está protegido y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro través de esta página web.
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